STEIGENDE ZINSEN UND WEGFALL STAATLICHER FÖRDERUNGEN - WORAUF MAN BEIM FINANZIEREN JETZT ACHTEN SOLLTE
Wenn es um die Bereiche Bauen und Einrichten geht, ist das Home Concept Tegernsee die erste Anlaufstelle im Tegernseer Tal. Bevor sich ein Kunde in diesem Netzwerk an ausgewählten Profis einen fachkundigen Partner für sein bauliches Anliegen sucht, muss oft erst einmal die Finanzierung geklärt werden.
Mit seinem Unternehmen Baufi.Today ist Stephan Hansch der kompetente Ansprechpartner mit 30 Jahren Erfahrung im Bereich Finanzierungen. Bei ihm steht der Kunde von Anfang an im Mittelpunkt. Aus zahlreichen Angeboten, die es auf dem Markt gibt, sucht er das optimale Produkt für den individuellen Bedarf seines Kunden. Aktuell steigen die Zinsen für Immobilienfinanzierungen und der deutsche Staat ändert Förderprogramme oder stellt sie zum Teil sogar ganz ein. Was diese Veränderungen für finanzierungsabhängige Bauherren bedeuten, haben wir Stephan Hansch gefragt:
Als Eigennutzer oder als Investor - Worauf sollte man beim Erwerb einer Immobilie achten?
Beim Eigenbedarf geht es zuerst um die persönlichen Bedürfnisse. Welches Objekt gefällt Ihnen? Welchen Bedarf haben sie aufgrund Ihrer aktuellen Familiensituation? In welcher Gegend sollte das Objekt sein, welche Lage sollte es haben? Was können sie sich leisten? Entsprechend Ihren Vorstellungen kann es sich um ein älteres Bestandsobjekt handeln, das renoviert werden soll, oder um einen Neubau.
Für Investoren sind die wirtschaftlichen Faktoren ausschlaggebend. Investieren Sie auf lange Zeit? Wollen Sie auf Nummer sicher gehen oder wollen Sie schnell wieder verkaufen?
Grundsätzlich sollte man auch als privater Käufer daran denken, dass man seine Immobilie unter Umständen wieder verkauft. Deswegen ist es ratsam, auf gewisse Standardfaktoren zu achten und dazu gehört vor allem auch die Lage des Objektes.
Aber was heißt Lage?
Hier wird zwischen Mikro- und Makrolage unterschieden. Die Mikrolage betrachtet die Anbindung an den öffentlichen und den Straßenverkehr, die Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, öffentlichen Einrichtungen usw. Je weiter man auf dem Land ist, desto mehr ist man auf das Auto angewiesen.
Die Makrolage betrachtet den regionalen Unterschied. Soll der Immobilienerwerb in einer Zuzugs- oder Wegzugsregion getätigt werden? Wie sieht die Bevölkerungsentwicklung aus? Dort, wo die Bevölkerung tendenziell sinkt, wird es schwieriger sein, das Objekt wieder zu verkaufen. Ein weiterer Aspekt, den Sie beim Erwerb berücksichtigen sollten, ist das Alter und die energetische Ausstattung der Immobilie. Bei einer Finanzierung schaut die Bank auf die Nutzungsdauer eines Gebäudes. Hierbei gilt: Je geringer die Nutzungsdauer, desto geringer der Wert. Außer Sie investieren in die Immobilie – was sich werterhöhend auswirkt – dann verlängert sich die Nutzungsdauer entsprechend.
Worauf sollte der Eigennutzer noch achten?
Eine Familie entwickelt sich im Laufe der Jahre. Eine Immobilie, die für ein Paar großzügig sein mag, wird bei Familienzuwachs möglicherweise zu klein. Und wenn man sich vergrößern möchte, kann das gerade hier im oberbayerischen Raum aufgrund des mangelnden Angebotes zu einem großen Problem werden. Des Weiteren sollte auch an das eigene Alter gedacht werden. Drei Stockwerke sind mit Mitte 50 kein Problem, aber mit 80? Haben Sie dann eine Immobilie, die Sie wieder gut veräußern können? Oder welche Anpassungsmöglichkeiten bietet die Immobilie? Lässt sich beispielsweise eine Außentreppe anbringen und die oberen Stockwerke vermieten? Man kann nicht alle Optionen abdecken. Aber man sollte vor allem die Entwicklung der Familie und des Alters berücksichtigen.
Der Klimawandel und der Ukraine-Krieg werfen ein neues Licht auf die Energie-Effizienz einer Immobilie. Worauf sollte man diesbezüglich vor dem Erwerb eines Objektes achten?
Heutige Neubauten sind energetisch so gut, dass sie für den anstehenden Wandel gerüstet sind und auch einen entsprechend höheren Wert haben. Eine Immobilie, die Sie wegen fehlender energetischer Ausstattung günstig bekommen haben, sollte unbedingt diesbezüglich saniert werden. Auch hier ist es wichtig, sich Gedanken über die Möglichkeiten des Wiederverkaufs zu machen, und wenn kein Geld in die energetische Sanierung gesteckt wird oder dies technisch gar nicht möglich ist, wird es schwer, die Immobilie später wieder zu veräußern. Darum ist es wichtig, bei einem Objekt zu prüfen, welcher Heizungstyp im Einsatz ist, ob Solar- oder Photovoltaik vorhanden oder problemlos nachrüstbar sind und ob die Dämmung den heutigen Normen entspricht. Stellen Sie sich die Frage: Wie energieautark ist die Immobilie?
Nachhaltig bauen heißt teurer bauen. Wie sieht es mit der Förderung aus? Im Januar hat Wirtschaftsminister Habeck die Förderung für energieeffiziente Gebäude gestoppt. Das nachgelegte Oster-Paket ist auch schon wieder Geschichte! Wie geht es hier jetzt weiter?
Es gibt aktuell keine Förderung für energetische Neubauten mit dem Standard EH40 und EH40 Plus, da das Geld für die Förderprogramme bereits wieder verbraucht ist. Der KfW55 Standard wird überhaupt nicht mehr gefördert werden. Der Fördertopf für das Nachfolge-Programm „EH40-Nachhaltigkeit“ wird dagegen lange ausreichen, da die Hürden für die meisten Bauherren nicht erreichbar sein werden. Für die Förderung benötigt man das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ für das man 17 Kriterien erfüllen muss. So müssen Bauherren unter anderem nachweisen, dass sie Produkte und Leistungen unter Einhaltung von Sozial- und Umweltstandards ausgewählt und beschafft haben, und an welchen Stellen sie entsprechende Materialien verbaut haben. Ab 2023 soll das neue umfassende Förderprogramm „Klimafreundliches Bauen“ kommen, das sich an den Treibhausgas-Emissionen im Lebenszyklus eines Gebäudes orientieren wird. Aber Details sind momentan nicht bekannt. Angesichts des politischen Ziels – dem Neubau von 400.000 Wohnungen pro Jahr – ist das ein fatales Signal.
Wie reagieren potentielle Neubauten-Erwerber auf diese ungewisse Situation?
Entweder verschieben sie den Bau oder sie bauen nur mit einem minimalen Energiestandard. Auch das kann nicht im Sinne der Regierungsziele sein. Diese Planlosigkeit zieht schlimme Folgen nach sich. Fertighaus-Hersteller lösen Verträge von bereits verkauften Häusern mit KfW55-Standard auf, deren Förderung nicht mehr rechtzeitig vor dem Stopp beantragt wurde. Die Hauskäufer, die ihre Finanzierung auf dem Festpreis aufgebaut hatten, bekommen einen neuen Vertrag mit deutlich höherem Preis präsentiert. Hier gibt es aktuell schlimme Schicksale. Und dazu kommen dann noch die allgemein steigenden Baukosten. Die Sanierungsförderung gibt es aber nach wie vor. Je besser sie die Maßnahmen umsetzen, umso mehr wird gefördert. Aber hier muss unbedingt beachtet werden: Bevor mit dem Umbau begonnen wird, muss erst die KfW-Förderung beantragt werden, sonst geht man leer aus. Diese Änderung gilt seit vergangenem Jahr.
So paradox es klingt, aber dann wäre es für einen Immobilien-Interessenten zum jetzigen Zeitpunkt besser, eine ältere Immobilie zu erwerben und diese dann mit den Fördermöglichkeiten energetisch zu sanieren? Und wer neu bauen möchte, sollte dann abwarten?
Ja, so könnte man es formulieren. Wobei nicht gesichert ist, ob das Abwarten wirklich etwas bringt. Weil niemand weiß, wie die Förderung für Neubauten in Zukunft aussehen wird. Darum kann man denjenigen, die das nötige Geld für einen Neubau haben, nur raten, trotzdem jetzt zu bauen, weil auch die Preise weiter steigen werden. Die momentane Situation ist für Bauherren mit knapper Finanzierung äußerst schwierig. Sie können wegen der Teuerungsrate weder abwarten, noch mit dem Geld aus der Förderung rechnen.
Nun kommt noch ein weiteres Problem hinzu. Nach der jahrelangen Niedrigzins-Phase haben sich die Bauzinsen innerhalb kürzester Zeit verdoppelt. Herr Hansch, wie schätzen Sie die Zinsentwicklung in der Zukunft ein?
Es gibt drei Szenarien: erstens, die Zinsen steigen, zweitens die Zinsen bleiben gleich oder, drittens, sie sinken wieder. Sind Sie ein optimistischer Mensch und gehen davon aus, dass die Zinsen wieder sinken, dann besteht aktuell kein Handlungsbedarf. Bleiben die Zinsen gleich, dann bietet sich ein Bausparvertrag an, da dieser etwas unabhängiger von der Leitzinsentwicklung ist und zum jetzigen Zeitpunkt mit niedrigeren Zinsen punkten kann.
Was ist ein Bausparvertrag?
Bei einem Bausparvertrag schließen Sie mit einer Bausparkasse einen Vertrag ab. In der 7-jährigen Ansparphase zahlen sie 40% des Kreditrahmens ein. Nach Fälligkeit wird der Rest als Bauspardarlehen ausbezahlt, das sie in weiteren 7Jahren zurückzahlen.
Die staatliche Arbeitnehmersparzulage kann für die Besparung eines Bausparvertrages genutzt werden. Allerdings wird diese alleine nicht ausreichen und so muss der Bausparvertrag, zumindest für teurere Immobilien in Zuzugsgebieten, zusätzlich massiv bespart oder mit einer Erbschaft oder ähnlichem aufgestockt werden. Nur so wird er zu einem relevanten Baustein bei der Finanzierung.
Wenn Sie von steigenden Zinsen ausgehen müssen Sie jetzt handeln. Entweder zusätzlich sparen, um bei der Ablöse des bereits laufenden Kredites Geld zur Verfügung zu haben – damit die Kreditsumme gesenkt und der höhere Zins damit monatlich aufgefangen werden kann. Oder man handelt mit der Bank ein Forward-Darlehen aus.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Hat der Immobilien-Erwerber einen Kredit laufen, der beispielsweise in drei Jahren fällig wird, dann kann er sich ein Forward-Darlehen auf die restliche Kreditsumme geben lassen. Er vereinbart bereits zum jetzigen Zeitpunkt einen Anschlusskredit mit der Bank zum aktuellen Zinssatz.
Baufinanzierungen sind momentan ein schwieriges Thema. Herr Hansch, welche Tipps können Sie Bau-Interessenten mit auf den Weg geben?
Es gibt zwei relevante Details einer Baufinanzierung. Das eine ist die Bonität und das andere ist der Beleihungswert des Objektes. Bevor die Bank eine Baufinanzierung zusagt, ist sie verpflichtet, die Bonität des Darlehensnehmers zu überprüfen. Das heißt, es wird abgeklärt, ob er überhaupt imstande ist, den Kredit über die Laufzeit zu bedienen.
Das andere ist der Beleihungswert. Zum Beispiel wird eine Immobilie für 100.000 € angeboten. Die Bank überprüft, ob das Objekt auch so viel wert ist. Wenn ja, dann kann das Objekt theoretisch bis zu 100.000 € beliehen werden. Da Banken aber immer einen Sicherheitsabschlag machen, wird der Zinssatz für den Kredit bei einer vollen Beleihung der Immobilie teurer. Also, je höher die Beleihung in Relation zum Objektwert ist, desto teurer wird der Zinssatz.
Der Zinssatz lässt sich zum Beispiel vermindern, indem ein Teil des Kredites auf die Immobilie der Eltern geschrieben wird oder auf andere Wertgegenstände. Und ganz wichtig: Vermeiden sie private Kredite für Reisen, Fernseher etc. Die Bank zweifelt da eindeutig, ob sich derjenige, der sich nicht einmal einen Fernseher oder Urlaub leisten kann, in der Lage ist, einen Immobilienkredit bedienen zu können. Im schlimmsten Fall platzt die Hypothek aufgrund der Privatdarlehen! Man sollte auch unbedingt rechtzeitig den eigenen SCHUFA-Eintrag überprüfen. Dieser Eintrag gibt Auskunft über die Kreditwürdigkeit von Privatpersonen und wird von Banken im Entscheidungsprozess für Baufinanzierungen verwendet. Hier kann es auch mal falsche Eintragungen geben und klar ist, dass man mit einem negativen Eintrag keinen Kredit bekommt.
Wenn sie nicht selbst Handwerker sind, sollten sie die Ausführung einem Generalunternehmer überlassen. Ein Haus zu bauen ist heutzutage so komplex geworden. Ein Laie kann nicht beurteilen, ob die Dampfsperre funktioniert, der Beton richtig gegossen wurde oder ob das Gefälle stimmt, das das Wasser nicht zum Haus, sondern in den Garten ablaufen lässt. Sehr wichtig ist hier auch, die Abnahme einem Fachmann zu überlassen.
Ein weiterer Rat meinerseits ist, dass man unbedingt realistisch finanzieren sollte. Zum Beispiel wird in vielen Fällen der Kredit anfangs noch von zwei Vollverdienern bedient. Durch Familienzuwachs ändert sich dann oft die finanzielle Situation. Auch wenn das Betreuungsangebot immer mehr ausgebaut wird; oft muss in solchen Fällen zusätzlich finanziert werden und das gilt es zu vermeiden.
Zu guter Letzt sollte man bei einem Finanzierungsbedarf nicht nur seine Hausbank konsultieren, die nur ein Produkt anbieten kann. Unabhängige Finanzierungsmakler bieten eine Fülle von Angeboten, die individuell auf den Kreditnehmer zugeschnitten werden können.
Text: Stefanie Fritz - Copyright/2022/StefanieFritz/Allrightsreserved | Bildrechte: Lydia Bauer / Pixabay / Unsplash
